Питања и одговори

Шта да се ради када станари не уплаћују НВ и текуће одржавање? Да ли има опција преко комуналних инспектора?

 

 

Чланом 14. став 1. тачка 4) Закона о становању и одржавању зграда (“Службени гласник РС”, број 104/2016 – даље Закон) утврђена је обавеза власника посебног дела, дакле станара зграде, да учествује у трошковима одржавања, а чланом 63. став 1. прописано је да је власник посебног дела зграде (станар) дужан да учествује у трошковима одржавања заједничких делова зграде и земљишта за редовну употребу зграде и управљања зградом.

Чланом 124. став 1. тачка 2) Закона утврђено је да у вршењу послова инспекцијског надзора комунални инспектор јединице локалне самоуправе има право и обавезу да проверава да ли се власници посебних делова и власници самосталних делова придржавају обавеза прописаних чланом 14. Закона.

Имајући у виду напред наведене одредбе Закона, као и чињеницу да ни управник а ни професионални управник  немају законску обавезу провере плаћања односно неплаћања, као ни било каквог даљег поступања у случају неплаћања, очигледно је да је комунални инспектор искључиво по Закону обавезан да проверава да ли се власници посебних делова (станари) придржавају обавезе плаћања трошкова одржавања зграде. Такође, по Закону је у искључивој надлежности комуналног инспектора да покрене одговарајући поступак према свим власницима посебних делова који се не придржавају својих обавеза.

Тако је по Закону, а велико је питање да ли ће комунална инспекција ову своју законску обавезу испоштовати или не.

 

Да ли се са 3 поновљене седнице остварује право за регистрацију стамбене заједнице?

 

Да, са треће поновљене седнице се може остварити право за регистрацију стамбене заједнице уз претходни услов да је у записнику са 3 поновљене седнице констатован укупан број гласова у поступку одлучивања уз евидентирање броја власника посебних делова који су недоступни.

Регистратор, сагласно члану19. и 30. Закона нема право да сумња и проверава податке уписане у записник са седнице скупштине стамбене заједнице јер за њихову тачност одговара подносилац пријаве.

Kако остварити сарадњу са комуналном инспекцијом ако она не ради после 15 часова и како у том случају доказати прекршаје или буку?

 

За проверу јачине буке сагласно члану 31. Закона о заштити од буке у животној средини надлежан је инспектор за заштиту животне средине јединице локалне самоуправе, тако да се у случају буке у стамбеној или стамбено-пословној згради најпре треба обратити том инспектору.

Што се тиче пријаве прекршаја професионални управник је најпре овлашћен да упозори власника посебног дела а потом и да обавести стамбену заједницу о незаконитим делатностима и активностима тог власника као и комуналну или грађевинску инспекцију зависно од врсте прекршаја.

Што се тиче доказивања учињености прекршаја професионални управник је овлашћен да сачини службену забелешку у којој је обавезно да се наведу подаци везани за чињеницу да ли се ради о непосредном сазнању или пријави неког од власника посебног дела за учињени преклршај, затим датум и време сачињавања службене забелешке.

 

Инвеститор је продао делове подрума и ходника, да ли постоји опција да се то прокњижи?

Ходник као непосрно заједнички део зграде не може бити предмет продаје од стране инвеститора.

Што се тиче подрума све зависи од тога како стоји у уговорима са другим купцима посебних делова. Ако у њиховим уговорима не стоји да заједно са станом купују и подрум, онда је инвеститор у могућности да само једном или понеким купцима прода подрум.

Да ли може да у једном улазу постоје два управника?

По Закону не може. Међутим нема никакве сметње да у једном улазу постоји управник и још једно или више лица овлашћених за заступање тог улаза одређене стамбене заједнице.

Да ли подстанар може бити управник?

Подстанар не може да буде управник стамбене заједнице.

Чланом 49. став 2. Закона утврђено је да управника бира скупштина стамбене заједнице из редова чланова склупштине стамбене заједнице, а чланом 41. став 1. Закона је утврђено да су чланови скупштине стамбене заједнице сви власници посебних делова.

Закупац стана би могао да буде управник, али само онај који је уговором о закупу уговорио са власником посебног дела да ће учествовати у трошковима одржавања и управљања зградом. Власник зграде је дужан да у року од 30 дана од дана издавања посебног дела у закуп обавести управника зграде да ће закупац учествовати у трошковима одржавања и управљања зградом.

Да ли власници самосталних делова учествују у трошковима одржавања?

Власници самосталних делова зграде су, сагласно члану 14. став 1. тачка 4) Закона дужни да учествују у трошковима одржавања и употребе заједничких делова зграде и катастарске парцеле на којој се налази зграда, у мери и на начин одређен Законом.

Међутим, у члану 63. Закона код утврђивања обавезе учешћа у трошковима одржавања заједничких делова зграде утврђено је да је само власник посебног дела зграде дужан да учествује у трошковима одржавања заједничких делова зграде и земљишта за редовну употребу зграде и управљања зградом.

Дакле, сагласно члану 14. Закона власник посебног дела и власник самосталног дела су дужни да учествују у трошковима одржавања и употребе заједничких делова зграде и катастарске парцеле на којој се налази зграда. А сагласно члану 63. Закона само је власник посебног дела дужан да учествује у трошковима одржавања заједничких делова зграде и земљишта за редовну употребу зграде и управљања зградом.

Имајући у виду ову недоследност и недореченост самог Закона, а поготово што власници самосталних делова не учествују у доношењу одлука скупштине стамбене заједнице мала је вероватноћа да ће их се моћи присилити да учествују у трошковима одржавања и употребе заједничких делова зграде и катастарске парцеле на којој се налази зграда.

Да ли исто лице може потписати уговор о поверавању послова професионалног управљања и у име стамбене заједнице и у име организатора професионалног управљања?

Може, јер се ради о два правна лица и различитим правним својствима истог физичког лица.

Наиме, уговор о поверавању послова професионалног управљања у име и за рачун стамбене заједнице по основу Закона и овлашћења стамбене заједнице закључује и потписује професионални управник, а са друге стране тај уговор у име и за рачун организатора професионалног управљања закључује и потписује овлашћено лице организатора професионалног управљања.

Дакле, нема никакве законске сметње да се такав уговор закључи, јер се он практично закључује између две различите уговорне стране и на законитост уговора не утиче чињеница да је исто физичко лице потписник у име обе уговорне стране.

 

Да ли је приликом предаје документације за регистрацију стамбене заједнице потребна посебна одлука скупштине стамбене заједнице за лице које потписује уговор са организатором професионалног управљања?

Довољно је предати само записник са скупштине стамбене заједнице у коме је садржана та одлука, тако да није потребно предавати посебну одлуку.

Да ли управник стамбене заједнице мора да буде и власник?

Закон налаже да управник мора да буде члан скупштине стамбене заједнице (члан 49. став 2.), као и да су чланови скупштине стамбене заједнице сви власници посебних делова.

Дакле, по правилу управник би требало да буде и власник.

Једини изузетак је у случају издавања стана у закуп када је уговором о закупу закупац уговорио са власником посебног дела да ће учествовати у трошковима одржавања и управљања зградом. У том случају и такав закупац може да буде управник стамбене заједнице.

Власник зграде је дужан да у року од 30 дана од дана издавања посебног дела у закуп обавести управника зграде да ће закупац учествовати у трошковима одржавања и управљања зградом.

У многим деловима Србије не функционише адресни регистар па регистровање није могуће урадити у складу са законом, па да ли се може донети привремено решење о регистрацији док адресни регистар не профункционише?

Не може се донети привремено решење док се не организује рад Регистра стамбених заједница, односно док се не одреди Регистратор.

Закон о становању и одржавању зграда (“Службени гласник РС”, број 104/2016 – даље Закон) не познаје термин “адресни регистар”, него Регистар стамбених заједница.

Сагласно члану 18. Закона јединица локалне самоуправе води и организује рад Регистра стамбених заједница. Такође, надлежна општинска, односно градска управа одређује запослено лице које ће водити тај Регистар и које се зове Регистратор.

Чланом 22. Закона прописано је да се поступак регистрације покреће подношењем пријаве Регистру, те сходно томе ако нема успостављеног Регистра не може се ни покренути поступак регистрације а самим тим није могуће ни да се донесе привремено решење о регистрацији, јер поступак, са једне стране није покренут, а са друге стране не постоји Регистратор који је, по Закону, једини надлежан за евентуално његово доношење.

Чак не постоји ни могућност уписа забележбе, јер не постоји успостављен Регистар нити изабран Регистратор који је за тај упис надлежан.

Чланом 138. Закона утврђено је да ће се Регистри и Јединствена евиденција прописани Законом успоставити у року од 12 месеци од дана ступања на снагу Закона, а то даље значи да је рок који имају локалне самоуправе за организовање Регистра стамбених заједница и одређења Регистратора до краја 2017. године.

Остаје нејасно зашто је законодавац, практично, пролонгирао примену Закона за 12 месеци од дана његовог доношења, јер без организовања Регистра стамбених заједница и избора Регистратора од стране локалних заједница не може се Закон ни примењивати.

Дакле, у локалним самоуправа које још увек нису организовале рад Регистра стамбених заједница и одредиле лице за Регистратора није могуће регистровати стамбене заједнице и Закон је у тим срединама још увек немогуће применити.

Да ли регистратор може да користи податке за проверу из броја катастарске парцеле?

Регистратор може да користи податке за проверу из броја катастарске парцеле сагласно члану 19. став 3. тачка 4) Закона којим је утврђено да Регистратор проверава да ли су подаци наведени у пријави у складу са регистрованим подацима и документима.

Иначе, подносилац пријаве је дужан да тачно наведе све релевантне податке који се објављују јер за њихову тачност искључиво одговара подносилац пријаве, како је то и утврђено чланом 20. став 2. Закона.

Да ли се са поновљене три седнице стиче услов за регистрацију стамбене јединице?

Услов за регистрацију није број одржаних седница, па тако сам по себи се не може стећи услов ни са одржане три поновљене седнице.

Као услов за регистрацију стамбене заједнице Закон предвиђа најпре постојање изабраног управника, односно другог законом овлашћеног лица који су овлашћени за подношење пријаве Регистру, а ако не постоји управник или друго овлашћено лице поступак регистрације може да се покрене и по службеној дужности (члан 22. Закона).

Као следећи услов за регистрацију у члану 23. Закон прописује да се пријава подноси у форми поднеска у коме се нарочито наводе:

1) означење јединице локалне самоуправе којој се пријава подноси;

2) предмет (прописани подаци за регистрацију и објављивање) и врста (упис, промена или брисање података и докумената) регистрације;

3) идентификациони подаци подносиоца пријаве (за домаће физичко лице: име и презиме и ЈМБГ, а за страно физичко лице: име и презиме, број путне исправе и држава издавања путне исправе);

4) на који начин подносилац захтева да му се достави одлука Регистратора.

Уз пријаву се прилажу прописани документи у оригиналу, овереном препису или овереној фотокопији, ако другачије није прописано, као и доказ о уплати административне таксе за регистрацију и накнаде за услуге Јединствене евиденције.

Да ли је потребно указати на повреду чл.19 и чл.43 став 4, уколико се приликом регистровања затражи списак станара и потписа?

Потребно је указати само на повреду члана 19. Закона у вези са чланом 20. и 23. Закона, јер Регистратор у поступку регистрације нема законски основ не само да затражи него ни да проверава списак станара.

Ко чини Скупштину станара која доноси одлуке на три одржане Скупштине? (Сви који су били присутни збирно, на првој, другој и трећој или сви власници посебних делова)

По члану 41.став 1. Закона о становању и одржавању зграда (“Службени гласник РС”, број 104/2016, даље – Закон) скупштину стамбене заједнице чине сви власници посебних делова који се зову чланови скупштине.

Чланом 44. став 1. Закона утврђено је да скупштина стамбене заједнице доноси одлуке обичном већином гласова присутних чланова који имају право гласа по одређеном питању, осим у случају располагања заједничким деловима зграде, поверавања управљања професионалном управнику и кредитног задуживања стамбене заједнице када скупштина стамбене заједнице одлучује већином коју чине 2/3 укупног броја гласова.

Чланом 45. став 1. Закона утврђено је да кворум за одржавање и рад седнице скупштине чини обична већина од укупног броја гласова чланова који имају право гласа по одређеном питању.

Ако се седница скупштине није могла одржати због недостатка кворума, Законом је предвиђено поновно сазивање седнице са истим предложеним дневним редом који је имала та неодржана седница. Закон такву седницу означава као поновљену седницу која се може сазвати најраније три, а најкасније 30 дана од дана када је седница требало да буде одржана (члан 45. став 2. Закона).

Кворум за одржавање и рад поновљене седнице чини 1/3 укупног броја гласова чланова.

Дакле, сагласно напред наведеним одредбама Закона свака седница скупштине стамбене заједнице је за себе и није дозвољено сабирање присутних са више седница.

Да ли је за избор овлашћеног представника, за ангажовање проф. управника потребно 2/3 гласова од укупног броја власника посебних делова или од 2/3 присутних на збирно првој, другој и трећој Скупштини?

Скупштина стамбене заједнице не врши избор овлашћеног представника за ангажовање професионалног управника, него сагласно члану 42. став 1. тачка 2. Закона скупштина стамбене заједнице доноси одлуку о поверавању послова управљања зградом, односно избору професионалног управника.

Чланом 44. став 1. Закона утврђено је да скупштина стамбене заједнице у случају поверавања управљања професионалном управнику одлучује већином коју чине 2/3 укупног броја гласова.

Дакле, по Закону за доношење одлуке о поверавању послова управљања зградом, односно избору професионалног управника потребна је 2/3 већина и то од укупног броја власника посебних делова, а не присутних чланова на седници. Следствено томе ако није постојала потребна 2/3 већина од укупног броја власника посебних делова на једној седници, не може сматрати да је донета одлука пуноважно донета.

С обзиром да Закон не предвиђа могућност доношења одлука сабирањем присутних чланова на различитим седницама скупштине стамбене заједнице то се одлука не може ни сматрати донетом сабирањем присутних чланова са више седница.

Да ли је за рад неопходно да буде 1/3 власника посебних делова ( од 29, да буде минимум 10)?

Чланом 45. став 3. Закона утврђено је да кворум за одржавање и рад поновљене седнице чини 1/3 укупног броја гласова чланова. Сагласно наведеној одредби Закона 10 присутних чланова од 29 укупног броја чини потребну 1/3 укупног броја гласова чланова и седница потпуно законито може да се одржи и да ради.

Да ли је обавеза професионалног управника да пре регистрације утврди валидност потписаних "власника" посебних делова?

Сагласно члану 30. став 2. Закона за тачност података који су предмет објављивања искључиво одговара подносилац пријаве.

Како пријаву за регистрацију стамбене заједнице може да поднесе и професионални управник то самим тим значи да је он одговоран за тачност тих података.

У Закону не постоји посебно утврђена обавеза професионалног управника да пре регистрације проверава и утврђује валидност потписаних “власника” посебних делова, али с обзиром на степен одговорности коју има у погледу тачности података који су предмет објављивања то је препоручљиво да се све провери пре подношења пријаве како се накнадно не би довела у питање и оспорила валидност потписаних “власника” посебних делова.

ПОСЕБНА НАПОМЕНА

С обзиром да у многим стамбеним заједницама (зградама) има проблема са кворумом и већином код доношења одлука постоји могућност да се све то избегне применом одредбе члана 42. став 2. Закона.

Наиме, том одредбом је утврђено да се одлуке могу доносити и давањем писаних изјава ван седнице. Како Закон није посебно утврдио које одлуке се могу а које не могу доносити на овакав начин то подразумева да се СВЕ одлуке које доноси скупштина стамбене заједнице могу доносити на овај начин поштујући у свему услов у погледу већине одређене за доношење одлуке.

Како је Закон наведеном одредбом утврдио да се одлуке које доноси скупштина могу доносити и ван седнице, то значи да се и у овом случају мора водити записник сходно ставу 3. истог члана који прописује да се о раду скупштине стамбене заједнице води записник.

Оно што је важно је да се у самом записнику констатује да се рад скупштине одвијао давањем посебних изјава чланова скупштине уз обавезно навођење датума и времена давања тих изјава и приложеним њиховим копијама уз записник који се предаје регистратору.

Регистратор је дужан да прихвати тако донете одлуке јер су у свему у складу са Законом.